רכישת דירה – לא בכל מחיר

שוק המשכנתאות בארץ הפך בתקופה האחרונה לשוק אטרקטיבי. הורדות הריבית הרצופות בחודשים האחרונים והאינפלציה הכמעט אפסית החזירו את צרכני המשכנתאות לדלפקי הבנקים במטרה לממש את החלום הנכסף, לכאורה, רכישת דירה או שדרוג דירה קיימת. בישראל גם של המאה ה – 21 נחשבת דירה בבעלות לסמל של סטטוס כלכלי בעוד הגרים בשכירות נתפסים כמי שטרם ביצעו את הפריצה הכלכלית המשמעותית בחייהם.

האומנם? די אם נביט למדינה הנחשבת לדוגמא הכלכלית המובילה בעולם כדי להפריך משמעות כלכלית זו. בארה"ב של אמריקה גם בני המעמד הגבוה מעדיפים לא פעם להמשיך ולגור בשכירות בעוד כספם מושקע באפיקים אחרים. וכל כך למה? כיוון שדירה או נכס נדל"ן בכלל הפך בשנים האחרונות כנכס המניב תשואות נמוכות ביותר. ניקח לדוגמא דירה בשווי של 1.4 מליון ש"ח. נניח בתחילה שהדירה נרכשת ללא משכנתא אלא מהון עצמי בלבד ולצרכי השקעה, התשואה הממוצעת לדירה מעין זו ובמידה והצלחנו להשכיר אותה באופן קבוע, הינה כ – 4,500 ש"ח לחודש. במצטבר השנתי נקבל דמי שכירות של 54,000 ₪ שהם 3.8% תשואה שנתית.

כל זאת אם השתמשנו, כאמור, בהוננו העצמי ולא נטלנו מימון באמצעות משכנתא. הריבית הגלומה במשכנתאות ואפילו אם היא נמוכה יחסית עלולה להביא את התשואה הריאלית על עסקת הנדל"ן לתשואה נמוכה הרבה יותר ואף שלילית.

האלטרנטיבה הינה השקעת אותו סכום באפיק סולידי אחר, דוגמת אגרות חוב ממשלתיות מסוג "שחר" שתיתן לנו תשואה שקלית ממוצעת של 7% ואולי יותר. מי שמוכן להיות מעט יותר ספקולטיבי ולפזר את השקעתו (ורצוי במסגרת קרן נאמנות) במס' אפיקים עשוי ליהנות מתשואות גבוהות עוד יותר.

אז אם התשואה על דירות כל כך לא משתלמת נשאלת השאלה האם שכירות דירה אינה כדאית על רכישת דירה באמצעות משכנתא. התשובה לכך אינה חד משמעתית. אם נתעלם לרגע מרווח או מהפסד הון שנוכל לצבור בשל עליה או ירידה בשווי הדירה, הרי שברור לגמרי שרכישת דירה באמצעות לקיחת משכנתא בשעורים גבוהים מערך הדירה, אינה כדאית.

זוג צעיר שברשותו לדוגמא 500,000 ש"ח ועומד לרכוש דירה בשווי 1.4 מיליון ש"ח, יאלץ לקחת משכנתא של 900,000 ש"ח. בהנחה שלקח את ההלוואה ל – 20 שנים הוא יחזיר, במהלך השנים הראשונות, רק את סכום הריבית המהוונת לכל התקופה.
זוג זה יחזיר מדי חודש במשך כל שנות ההלוואה כ – 5,700 ש"ח לחודש.

בל נשכח שבגין הונו העצמי בסך 500,000 ש"ח אותם השקיע כבר בדירה שרכש, הוא אינו נהנה מתשואה כבעבר.

גם בריביות הנהוגות כיום בבנקים למשכנתאות שאין ספק שהן נמוכות ואפילו אטרקטיביות, טוב יעשה כל אדם העומד לרכוש דירה וטוב תעשה כל משפחה שבכוונתה לשדרג את הדירה שבבעלותה אם תבחן היטב את כל ההשלכות הכלכליות הגלומות בצעד זה.
בין היתר חשוב מאוד לבדוק: מהו שעור המשכנתא מסה"כ סכום הדירה? מה משך חיי ההלוואה (ככל שההלוואה קצרה יותר הריבית המגולמת בה נמוכה יותר), מהי יכולת ההחזר החודשית מסך ההכנסה המשפחתית, מהן חלופות ההשקעה האחרות, ומה התשואות עליהן ועוד.
במילים אחרות טוב תעשו אם תתייעצו עם יועצים כלכליים מוסמכים כי בכל זאת, מדובר בצעד משמעותי מאד בחייכם. זכרו שישנם מקרים בהם השכירות לתקופה קצובה עדיפה על רכישת דירה ומשכנתא גבוהה.